На волне кризиса никто не застрахован от банкротства. Даже самый надежный застройщик с многолетним опытом и безупречной репутацией может не справиться с долговой нагрузкой и оказаться на грани ликвидации. Единичные случаи «подставных» банкротств недобросовестных организаций заставляют граждан мерить одним аршином всех застройщиков. Но застройщик застройщику рознь: мошенники, безусловно, не дремлют, но благонадежных компаний на строительном рынке — подавляющее большинство. И если первые выводят активы и ликвидируются намеренно, то последние, в силу разных обстоятельств, сталкиваются с предпринимательскими рисками и трудноразрешимыми финансовыми проблемами. Многие застройщики начинают строить новые дома для того, чтобы достроить предыдущие, только оттягивая при таких условиях, время приближающегося краха.
Как ни странно для обывателя, но государство фактически помогает коммерсанту продлить агонию. Помогает не на словах, как в случае с обманутыми дольщиками, а на деле — за счет привлечения денег новых дольщиков. Растет количество обязательств перед кредиторами, которые исполнить ни сейчас, ни в будущем фактически — не представляется возможным. При этом дольщикам чиновники сладко «поют», что все что ни делается — все ради них. Хотя сам способ «спасения» обманутых дольщиков очень напоминает тушение возгорания, заливая его бензином. Вполне обычная практика нынешних — тянуть до последнего и только когда ситуация будет уже абсолютно неразрешимой, принимать неизбежное, причем на условиях, заведомо худших, чем те, которые можно было получить чуть ранее. С другой стороны — а чем они рискуют? Не своим ведь, кровным. Они разбазаривают национальные ресурсы и народные деньги, а это, согласимся, сосем другое дело. Неудивительно, что власти при таком подходе умудряются доводить возникающие проблемы до состояния катастрофы.
Для современных российских банков вообще не существует ни одного экономически значимого фактора, который бы способствовал формированию интереса банка к благополучию своего заемщика или даже к качеству кредитного портфеля. Поэтому рыночные инструменты, благодаря российскому государству, здесь не работают вовсе. Говоря проще, ипотека на новостройки в российских условиях совершенно недопустимый тип ипотечного кредитного продукта. В ипотеке на новостройки банки полностью теряют обеспечение в случае банкротства застройщика. Ипотека на новостройки крайне невыгодный и невероятно рискованный кредит для заемщика, а при банкротстве застройщика для заемщика вообще исчезает какой бы то ни было смысл платить по кредиту, кроме сохранения кредитной истории. Ипотека на новостройки способствует перетеканию средств из надежных сегментов рынка недвижимости в высокорискованные строительные пирамиды, развращает с точки зрения ответственности рядового потребителя, существенно ухудшает качество кредитного портфеля банков и подставляет массового неквалифицированного покупателя новостройки под потерю денег, вечные кредитные обязательства перед банком и банкротство.
В данной ситуации ничего хуже для увеличения количества обманутых дольщиков, чем дотирование ипотечных ставок на новостройки, придумать невозможно. Это не просто кредитный инструмент с невероятным уровнем риска — это один из главных факторов социальной катастрофы.
Нынешние миллионные цифры обманутых дольщиков, стремительный рост числа застройщиков банкротов — наглядное тому подтверждение. При этом ответственные лица обычно выступают скорее, как инфантильный ребенок, который либо замалчивает, либо категорически отрицает наличие проблемы — в надежде, что она таким образом будет незаметна окружающим и вообще сама собой как-нибудь рассосется. Такова нынешняя элита — люди управляющие сегодня государством. Застройщики и девелоперы вынуждены подстравиваться под существующие реалии, а народ традиционно платит за все провалы и власти и бизнеса. При этом, бизнес ведет себя так как он и должен вести себя, в случае возникновения угроз потери приобретенных им финансового и материального капитала.
Поэтому, когда падение продаж даже у искренне лишенного мошеннических намерений строителя достигает такого уровня, что банкротство кажется неизбежным, то модель его поведения становится аналогичной модели поведения российского банкира. Он начинает привлекать деньги по серым схемам и «выводить» средства в пользу учредителей. То есть полностью забывает о дольщиках, об объекте строительства, а думает в первую очередь о сохранении капитала. Реальный бизнес далёк от того, чтобы быть непрерывным путём от успеха к успеху. Неудачи и кризисы — это его естественные спутники. Если прибыль падает или её нет вовсе, закрывайте бизнес. Нет прибыли — нет бизнеса. В кризис бизнес живёт по законам военного времени: никому не платить, со всех собирать деньги, заботиться только о своих «бойцах». В качестве примера можно привести массу уважаемых на рынке жилья строительных компаний, успешно работавших еще в эпоху развитого социализма и ставших банкротами после приватизации, по мере нарастания кризисных явлений. Что уж говорить о наших двух застройщиках — московскую фирму «Настюша» и челябинский «Гринфлайт». «Голодный» кризисный рынок продолжает поглощать строительные компании.
Механизмы вывода средств, по сути, достаточно просты. Во-первых, это начало приема средств инвесторов по договору займа или предварительному договору. В некоторых случаях это превращается в черный нал, который просто изымается заинтересованными лицами. Во-вторых, прекращение активного строительства, невыплата зарплаты или неплатежи по аренде земельного участка. А в некоторых диких случаях ситуация доходит до того, что простые работяги, устраивают из-за невыплаты зарплаты забастовку, влезая на строительный кран. Или мэрия «теряет» документы и «прощает» сотни миллионов долгов за аренду земли — лишь бы еще какое-то время не было десятков тысяч обманутых дольщиков. В-третьих, вывод даже «белых» денег через завышение стоимости стройматериалов, аренды оборудования или подрядных работ. Думаю, что масштабы этого явления на завершающем этапе строительства еще только будут вскрыты следственными органами. В-четвертых, это взятки должностным лицам из того самого черного нала, которые в данной ситуации позволяют сделать только одно — максимально продлить во времени агонию для полного вывода средств и тогда уже банкротиться.
Абсолютно все эти действия являются, на наш взгляд, прямым мошенничеством. Однако, должны все-таки подчеркнуть, что застройщики идут на него не потому, что изначально планировали собрать деньги и обмануть инвесторов, а потому, что строительная отрасль, существование которой в таком виде было преступно допущено государством, и являет собой аферу. Право собственности, как известно, переходит в момент оплаты поставленного товара. В нашем случае государство, допустило бизнес к получению денег собственника без обмена денег на товар. При этом собственник по тем или иным причинам не получивший за свои деньги право собственности, не имеет фактических гарантий возврата собственных средств. Уровень надежности вложений в новостройки не превышает игру на бирже. А во многих случаях и игру в казино. Это ли не афера, причем афера, разрешенная государством. Как фактическое подтверждение самой аферы — это изложенный в предыдущих статьях цикла тезис о том, что это государство спровоцировало рост пирамид, приняв № 214-ФЗ о долевом участии в строительстве, чем дало юридические гарантии инвестиций при полном отсутствии экономических гарантий, создав ложное ощущение безопасности для массового инвестора, не обладающего квалификацией и даже минимальной экономической культурой.
Строительная отрасль и в частности долевое жилое строительство, которое вроде бы контролирует государство, фактически не контролируется, ведь чиновники отвечающие за контроль, не имеют персональной ответственности. Поэтому, кроме разговоров об усилении контроля, добиться реальных улучшений качества контроля — практически невозможно. Сама долевка имеет невнятную бизнес-модель и проворонила кризис. Ну и, к сожалению, как и любой бизнес в России, не смогла потребовать от государства вести адекватную политику, не наносящую ущерба населению и экономике страны. Кивать на то, что западные буржуи тоже не фиалки нюхают, там тоже совершаются преступления, обдирают простой народ и тому подобное — это демагогия. Во-первых, свои проблемы пусть они сами решают, а мы должны решать свои. Во-вторых, западные девелоперы и застройщики как раз под плотным и жестким контролем, и когда такая история всплывает — им мало не кажется. И примеров достаточно.
Разговоры про решение проблемы обманутых дольщиков идут бесконечно, и бесконечно же констатируется проблема, которая не решается. Есть два возможных ответа, почему так. Первый — конспирологический — власть сознательно убивает население страны, способствуя ее убыли. Откровенно говоря, зачастую действия пришедших к управлению государством деятелей, весьма сложно объяснить иначе. Второй ответ — власть неспособна ни поставить задачу, ни решить ее. Тоже, кстати, очень достоверный ответ. Уровень интеллекта у нынешних как был, так и остался помоечным, откуда они вылезли. Квалификация и управленческие навыки — примерно на том же уровне. Выбора нет — либо ты умеешь воровать, либо ты умеешь управлять. И вот как раз с воровством у власти все очень даже неплохо — еще при Медведеве была озвучена цифра коррупции в триллион рублей в год. Вряд ли она сегодня снизилась — скорее, наоборот. Элита, собранная из таких деятелей, не может и не будет думать иначе, чем обычный карманник. Его задача — отвлечь внимание клиента и запустить руку в чужой карман. Всё. Это и есть потолок развития и понимания стоящих задач у таких людей. И другого у них не будет никогда.
Иначе и быть не может, ведь основное целеполагание государства — не улучшение условий жизни населения, включая тех же обманутых дольщиков, а максимально переложить бремя социальных расходов с плеч государства, то бишь бюджета, на плечи самого населения. Потому обманутых дольщиков пытаются использовать вновь, «выжимая» с них прибыль, под видом помощи в достройке долгостроев. Собственно говоря, население используют как некую дойную корову, чтобы собрать как можно больше платежей, налогов и далее по списку. Только вот люди прекрасно понимают — то, что в России подается как реформа, во всем цивилизованном мире называется воровством и разрушением. Будь то реформа долевки или ЖКХ, будь то реформа РАО ЕЭС, будь то пенсионная реформа или монетизация льгот. Все сводится к одному — выжать дополнительную прибыль с «замороженных» недостроев, максимально поднять тарифы, поднять налоги, повысить платежи для населения. И при этом сократить масштабы социальной поддержки населения.
То, что они называют планом сродни схеме, нарисованной голой пяткой на песке на красивом приморском пляже. Это как заклинание: если будешь хорошо учиться, то получишь хорошую работу, создашь крепкую семью и станешь счастливым. Ведь для этого у нас в стране все есть — школа в каждом городе и деревне, ЕГЭ, благодаря которому ребята из самых дальних уголков и даже углов могут поступить в самые престижные московские вузы, а также закон об образовании и Трудовой кодекс. В этих словах нет никакого преувеличения или натяжки, прямая аналогия. У нас прекрасный, самый лучший в мире закон о банкротстве, надежные банки, гуманная и эффективная судебная система, толковые строители, строительный бизнес, который устыдился и понимает свою ответственность, а также развитая целлюлозно-бумажная промышленность, чтобы обеспечить дольщиков бумагой для написания заявлений в суд о признании себя дольщиками право имеющими. Все перечисленное – это и есть план, то есть квинтэссенция того, что нам, а вернее дольщикам говорят министр-«спортсмен» Мутко, депутат-краснобай Якубовский, аффилированные с большими чиновниками банки, во главе с региональными горе-губернаторами. Впрочем, последним даже и сказать особо нечего, они просто поддакивают или руками разводят.
ПРОДОЛЖЕНИЕ БУДЕТ…